VOLUMEN 4/NÚMERO 1/ENERO – ABRIL/2019/pp. 56-65
"a) Maestría en Administración de Empresas, Universidad Técnica de Manabí, Manabí, Ecuador, inarfm@hotmail.com"
"b) Profesor de la Universidad Técnica de Manabí, Doctor Sc., Manabí, Ecuador, mescobar@utm.edu.ec"
Unidad de Cooperación Universitaria. Universidad Técnica de Manabí. Portoviejo. Ecuador
Estrategias enfocadas al desarrollo inmobiliario sostenible del cantón Manta, Ecuador
"Ingrid Aracely Franco Muentes" *
"Martha Cecilia Escobar García"
Resumen
El objetivo del presente artículo es analizar las estrategias para el sector inmobiliario en el cantón Manta desde la perspectiva de las resoluciones
tomadas en la Nueva Agenda Urbana 2016, Habitat III. Las ciudades son símbolo de modernidad de la sociedad. El concepto de desarrollo sostenible
asociado al sector inmobiliario y constructor constituye un área estratégica desde el punto de vista de la activación económica y del bienestar de las
personas, permite mejores prácticas en la construcción, equidad, innovación y sostenibilidad y contribuye al desarrollo de ciudades competitivas,
integradas y eficientes en el uso de recursos. Para el desarrollo de la investigación, se consultó a propietarios de empresas inmobiliarias y constructoras
del cantón Manta y Manta-Montecristi, Manta- Jaramijó, Provincia de Manabí, Ecuador. Se aplicó un cuestionario con categorías de respuesta en escala
de Likert. La información se distribuyó en tres secciones: dimensión económica, dimensión social y dimensión ambiental. Los resultados demuestran que
los empresarios inmobiliarios identifican debilidad en la aplicación de las estrategias planteadas en la Agenda Urbana. Se plantean propuestas para la
administración pública y el sector inmobiliario. Se concluye que no existe un desarrollo sostenible satisfactorio.
Palabras clave: Desarrollo sostenible; estrategias; dimensión económicas; sector inmobiliario.
Strategies focused on sustainable real estate development in Manta canton, Ecuador
Abstrac
The objective of this article is to analyze the strategies for the real estate sector in the Manta canton from the perspective of the resolutions taken in the
New Urban Agenda 2016, Habitat III. Cities are a symbol of the modernity of society. The concept of sustainable development associated with the real
estate and construction sector constitutes a strategic area from the point of view of the economic activation and well-being of people, allows for better
practices in construction, equity, innovation and sustainability and contributes to the development of competitive cities , integrated and efficient in the use
of resources. For the development of the investigation, owners of real estate and construction companies of the Manta and Manta-Montecristi canton,
Manta-Jaramijó, Province of Manabí, Ecuador, were consulted. A questionnaire was applied with Likert scale response categories. The information was
distributed in three sections: economic dimension, social dimension and environmental dimension. The results show that real estate entrepreneurs identify
weakness in the application of the strategies proposed in the Urban Agenda. Proposals are proposed for public administration and the real estate sector.
It is concluded that there is no satisfactory sustainable development.
Keywords: Sustainable development; strategies; economic dimension; real estate.
Dirección para correspondencia: marthitae65@gmail.com
Artículo recibido el 22 - 10 - 2018 Artículo aceptado el 06 - 11 - 2018
Conflicto de intereses no declarado.
Fundada 2016 Unidad de Cooperación Universitaria de la Universidad Técnica de Manabí, Ecuador.
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Estrategias enfocadas al desarrollo inmobiliario sostenible del cantón Manta, Ecuador
Franco Muentes, Escobar García
Unidad de Cooperación Universitaria. Universidad Técnica de Manabí. Portoviejo. Ecuador
1. Introducción
Las ciudades son símbolo de modernidad de la sociedad. Los avances,
retrocesos, pasivos y capitales actuales a nivel regional en el campo del
desarrollo sostenible de las ciudades están asociados a las dimensiones
económica, social y ambiental, y a las políticas, programas y proyectos
que afectan la urbe. Según la Agenda 2030 para lograr el desarrollo
sostenible las ciudades pueden ser fuente de soluciones a los problemas
que enfrenta el mundo. Si está bien planificada y gestionada, la
urbanización de las ciudades puede ser un instrumento apropiado para
lograr el desarrollo sostenible, tanto en los países en desarrollo como en
los países desarrollados (CEPAL, 2016).
Es evidente que no se ha avanzado significativamente en el desarrollo
sostenible de las ciudades. Existen factores políticos, culturales, escasez
de mecanismos de financiamiento que impiden el fortalecimiento de un
modelo de desarrollo sostenible urbano (Winchester, 2006). La cultura de
desarrollo sostenible no se ha masificado, ni diversificado en los países en
vías de desarrollo, no así en países de gran potencia económica mundial.
En Ecuador, el conocimiento acerca de desarrollo sostenible es exiguo
en los empresarios y demás actores del sector inmobiliario. La
insostenibilidad de esta actividad económica se evidencia con cifras del
Banco Central del Ecuador (BCE). Durante el período 2014-2016 el
Producto Interno Bruto (PIB) de la industria de la construcción, promedio
anual y de forma global ha descendido en -5,95 %. Lo mismo ocurre con
la actividad inmobiliaria en 2014, 9,83 %; 2015, 9,75 %; 2016, 9,39 %
(BCE, 2018).
El sector inmobiliario en Ecuador se caracteriza por la
comercialización de proyectos habitacionales (terrenos, casas,
departamentos) ubicados en urbanizaciones, condominios, conjuntos
residenciales, lotizaciones y áreas de terreno particulares. Los empresarios
e inversionistas de este sector son grupos corporativos nacionales y
extranjeros, compañías tipo holding; inmobiliarias y constructoras
independientes. A excepción de los empresarios que arriesgan su propio
capital, la mayoría de los empresarios inmobiliarios financian sus
proyectos con entidades crediticias. El desarrollo sostenible en este campo
representa un reto para los agentes inmobiliarios, también es oportunidad
para la inversión extranjera y lograr un cambio vertiginoso y crecimiento
sostenido.
Particularmente el Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantón
Manta no cuenta con políticas de incentivos para proyectos inmobiliarios
sostenibles y carece de un plan de ordenamiento territorial actualizado, a
pesar de que la Nueva Agenda Urbana fomenta el aprovechamiento del
potencial del desarrollo urbano sostenible; formula compromisos de
transformación con un cambio de paradigma urbano basado en las
dimensiones integradas e indivisibles del desarrollo sostenible (dimensión
social, dimensión económica y dimensión ambiental), y establece normas
y principios de planificación, construcción, desarrollo, gestión y mejora de
zonas urbanas en cinco pilares de aplicación: políticas urbanas nacionales;
legislación y normativas urbanas; planificación y diseño urbano;
economía local y finanzas municipales (Naciones Unidas, 2016).
La Agenda plantea vínculos entre la buena urbanización y la creación
de empleo que propenden a mejorar la calidad de vida de los habitantes y
aportar a la solución de problemas de sostenibilidad en materia de
vivienda, infraestructura, servicios básicos, seguridad alimentaria, salud,
educación, empleos decentes, seguridad y recursos naturales, entre otros.
A su vez, propone programas de desarrollo sobre el uso de ingresos e
instrumentos de financiación legales basados en la tierra, el
funcionamiento del mercado inmobiliario, con atención a las bases
jurídicas y económicas de la captura de valor, incluida la cuantificación,
captación y distribución del aumento del valor de la tierra.
1.1. El desarrollo sostenible
El término desarrollo es comprendido como el desarrollo económico a
corto y largo plazo que satisface las necesidades del ser humano sin
afectar la carga de los ecosistemas. Las necesidades fundamentales de la
sociedad no son solo económicas, está también la educación, necesidades
culturales y espirituales. Es un mejoramiento de la calidad de vida y de la
habilidad de cada uno para construir su propia visión del futuro. Es el
aumento económico con desarrollo social y ambiental (Fernández &
Gutiérrez, 2013).
El término sostenible se refiere a la permanencia de la vida actual y
futura en un medioambiente sano. Norton (1992) se refiere a la
sostenibilidad como la realización de las necesidades humanas hoy y
asegurar las del mañana. Por lo tanto, el desarrollo sostenible está
asociado al bienestar individual y colectivo en lo social, económico y
ambiental. La “sostenibilidad urbana es resolver tanto los problemas que
surgen dentro de las ciudades como los problemas causados por éstas”
(Comisión Europea, 1996). Considerando que cada ciudad ofrece
soluciones potenciales.
El concepto de desarrollo sostenible, asociado al sector inmobiliario y
constructor, constituye un área estratégica desde el punto de vista de la
activación económica y del bienestar de las personas. Permite mejores
prácticas en la construcción, equidad, innovación y sostenibilidad.
Contribuye al desarrollo de ciudades competitivas, integradas y eficientes
en el uso de recursos (Corporación de Desarrollo Tecnológico y Cámara
Chilena de la Construcción, 2015).
Según Foladori y Tommasino (2000), el desarrollo sostenible
comprende tres grandes ejes: la sustentabilidad, exclusivamente ecológica;
la sustentabilidad social, limitada; y existe coevolución sociedad-
naturaleza. Para Foladori (1999), el desarrollo sostenible tiene dos
vertientes, una estrictamente ecológica que implica la depredación de
recursos, aumento de la contaminación y pérdida de valores ecológicos
como la biodiversidad y el medio ambiente; la otra es la sustentabilidad
social, relacionada al tema de la pobreza. Gutiérrez (2007), sostiene que
para que exista desarrollo orgánico sostenible se requiere de un proyecto
de transformación de la organización económica y social actual, en el que
intervenga el Estado y las empresas del sector inmobiliario, que permita
concretar las regulaciones (políticas) necesarias para establecer una
sustentabilidad más fuerte e integrada.
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La Comisión Mundial sobre el Medio Ambiente y el Desarrollo,
también conocida como la Comisión Bruntland, considera que el
desarrollo sostenible satisface las necesidades del presente, sin
comprometer la habilidad de las generaciones futuras para satisfacer sus
propias necesidades (Naciones Unidas, 1987); tiene un significado
diferente en cada país, empresa e individuo. Asume dos ideas principales:
1. El desarrollo tiene una dimensión económica, social y ambiental y solo
será sostenible si se logra el equilibrio entre los distintos factores que
influyen en la calidad de vida de los ciudadanos. 2. La actual generación
tiene la obligación de dejar recursos suficientes para que las generaciones
futuras tengan bienestar.
En este contexto, Fernández (2013) asegura que cualquier empresa
busca ser competitiva y generar beneficios a sus empleados. Y cualquier
cambio que se haga para incrementar la productividad o la calidad, y a su
vez mejorar el bienestar de sus trabajadores y de la población, es lo que el
autor llama sostenible. Su compromiso es conciliar (Fernández, 2013, p.
23):
• El desarrollo económico, social y ambiental en una economía
productiva y competitiva, que favorezca el empleo con márgenes
de beneficio adecuados.
• La igualdad de oportunidades y la cohesión social.
• El respeto ambiental y el uso racional de los recursos naturales.
La sostenibilidad se analiza bajo una triple dimensión: económica,
social y medioambiental (Fernández, 2013).
La sostenibilidad económica pretende impulsar el crecimiento.
Significa que las generaciones futuras sean más ricas, tengan una mayor
renta per cápita y calidad de vida. Un comportamiento sostenible implica
desde el punto de vista económico crear valor al accionista, al cliente y a
la sociedad:
• Al accionista o propietario; garantizar uso adecuado de su capital
y el cumplimiento de sus intereses.
• Al cliente, atendiendo a sus demandas ofreciendo precios
competitivos y bienes y servicios de calidad (atención de quejas,
consultas, sugerencias…).
• A la sociedad en su conjunto preservando y creando empleo,
pagando salarios justos y ayudando a lograr la confianza
necesaria para el correcto funcionamiento de una economía de
mercado.
La sostenibilidad social pretende que las generaciones futuras tengan
las mismas o más oportunidades que las generaciones anteriores. Aspira
sentar las bases para mejorar la economía a través de la educación, del
conocimiento y de la innovación, considerando, por una parte, el concepto
de equidad intergeneracional, entendida como el considerar en los costos
de desarrollo económico presente la demanda de generaciones futuras. Por
la otra, la equidad intrageneracional, que implica incluir a los grupos hasta
ahora más desfavorecidos.
La sostenibilidad medioambiental pretende garantizar una gestión
responsable y sostenible de los recursos naturales; para mejorar la
productividad y competitividad de la empresa, porque en muchos casos la
contaminación ambiental es provocada por la ineficiencia de los procesos
ambientales; y, legar a las generaciones futuras un entorno natural igual o
mejor que el actual. Implica reducir las emisiones contaminantes, una
mayor eficiencia en el uso del agua, el suelo o los recursos naturales. La
lucha contra el cambio climático y la protección del medioambiente abren
otras oportunidades de empleo en la economía (Fernández, 2013).
1.2. La Nueva Agenda Urbana, Habitat III
La Nueva Agenda Urbana Habitat III, firmada en el año 2016, se
comprometió a la transformación mediante un cambio de paradigma
urbano basado en las dimensiones integradas e indivisibles del desarrollo
sostenible: la dimensión social, la dimensión económica y la dimensión
ambiental para lograr que las ciudades y los asentamientos humanos sean
inclusivos, seguros, resilientes y sostenibles. Subraya los vínculos entre la
buena urbanización y la creación de empleo, las oportunidades de generar
medios de subsistencia y la mejora de la calidad de vida, que deberían
incluirse en todas las políticas y estrategias de renovación urbana. El
desarrollo urbano y territorial sostenible es un elemento indispensable
para alcanzar el desarrollo sostenible y la prosperidad en las personas,
crecimiento económico sostenido, inclusivo y sostenible con
oportunidades para todos, y la protección del medio ambiente.
La Agenda Urbana invita a los órganos y las organizaciones
internacionales y regionales, los asociados para el desarrollo, las
instituciones financieras internacionales y multilaterales, los bancos
regionales de desarrollo, el sector privado y otras partes interesadas, a que
mejoren la coordinación de sus estrategias y programas de desarrollo
urbano y rural para aplicar un enfoque integrado a la urbanización
sostenible y palear la necesidad de vivienda en la población.
El enfoque de desarrollo sostenible representa un ideal común para
lograr un futuro mejor, en el que todas las personas gocen de igualdad de
derechos y de acceso a los beneficios y oportunidades que las ciudades
pueden ofrecer. Con la intervención de todos los niveles de gobierno local
y nacional, las organizaciones de la sociedad civil, el sector privado,
agrupaciones del sector inmobiliario y la sociedad en general se podrá
lograr este ideal.
Ecuador a través del Ministerio Coordinador de la política económica,
de conjunto con la Junta de Política de Regulación Monetaria y
Financiera, se ocupa de la búsqueda de mecanismos de financiamiento
para beneficio de promotores inmobiliarios y constructores. Permite
vinculación con el mercado de capitales ejerciendo un efecto
multiplicador en la economía con la generación de empleo, productividad
y valor agregado. Dinamizando los diversos sectores productivos que
sirven de apoyo y forman parte de la cadena de valor de la actividad
edificadora y por ende del sector inmobiliario.
La aplicación de la Nueva Agenda Urbana se sintetiza en un conjunto
de estrategias para llevar a una buena urbanización a través de la
generación de empleo, prosperidad y desarrollo. Esta se articula en cinco
áreas clave para apoyar a los grupos de interés:
• Desarrollo urbano sostenible para la inclusión social y el fin de la
pobreza.
• Prosperidad urbana sostenible e inclusiva y oportunidades para
todos.
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• Sostenibilidad ambiental y desarrollo urbano resiliente.
• Construcción de la estructura de gobernanza urbana: establecer
un marco de apoyo.
• Planificación y gestión del desarrollo territorial urbano.
El desarrollo sostenible debe proteger al planeta y permitir a todos los
habitantes que tengan una vida decente, digna y gratificante y lograr su
pleno potencial humano. En este entorno el crecimiento económico
inclusivo y sostenible es un elemento clave del desarrollo urbano
sostenible en el que las personas puedan vivir saludables y sean
productivas y prósperas.
La Nueva Agenda Urbana está anclada en políticas urbanas
participativas que incorporan el desarrollo urbano y territorial sustentable
como parte de estrategias y planes integrados de desarrollo, apoyados por
marcos institucionales y regulatorios vinculados a mecanismos financieros
responsables y transparentes.
Entre las estrategias de la Nueva Agenta Urbana que se relacionan con
la variable de estudio están las planteadas por Naciones Unidas (2016):
Dimensión Económica al inversionista
• Inclusión de la cultura de desarrollo sostenible como un
componente prioritario de planes y estrategias urbanos, para
aprobar instrumentos de planificación, normativas de
construcción, políticas de ordenación y de desarrollo estratégico
que salvaguarden patrimonios culturales tangibles e intangibles y
paisajes.
• Desarrollo de políticas nacionales de tecnología de la
información y las comunicaciones; instrumentos de gobernanza
digital con innovaciones tecnológicas centradas en los
ciudadanos con el fin de poner las tecnologías de la información
y las comunicaciones al alcance del público.
• Uso de plataformas e instrumentos digitales, sistemas de
información geoespacial para mejorar la planificación y diseño
integrado de áreas urbanas y territorios, administración y
ordenación de la tierra y acceso a los servicios urbanos y
metropolitanos.
• Generación de valores sociales y económicos, el valor de la
propiedad, para facilitar la actividad empresarial y las inversiones
públicas y privadas.
• Abordaje de los retos que enfrentan las comunidades
empresariales locales mediante el apoyo a micro, pequeñas y
medianas empresas y cooperativas en toda la cadena de valor, en
particular negocios y empresas de la economía social y solidaria.
• Desarrollo de economías urbanas dinámicas, sostenibles e
inclusivas, aprovechando las posibilidades endógenas, ventajas
competitivas, así como infraestructuras resilientes y uso eficiente
de los recursos, promoviendo el desarrollo industrial sostenible e
inclusivo y fomentando un entorno propicio para la actividad
empresarial e innovación.
Dimensión Económica: al cliente
• Uso sostenible de los recursos naturales, materias primas y
materiales de construcción como el cemento, los metales, la
madera, los minerales y la tierra; establecer instalaciones de
reciclaje y recuperación de materiales, fomentar la creación de
edificios sostenibles y resilientes construidos con materiales
locales, no tóxicos y reciclados y pinturas y revestimientos libres de
aditivos de plomo.
• Derecho a una vivienda adecuada, con políticas de vivienda a todos
los niveles en las que se incorpore la planificación participativa y se
aplique el principio de subsidiariedad.
Dimensión Económica: a la sociedad
• Compromiso a promover viviendas asequibles y sostenibles y su
financiación, particularmente en el desarrollo económico; estimular
la productividad en otros sectores económicos, reconociendo que la
vivienda aumenta la formación de capital, ingresos, generación de
empleo y el ahorro y puede contribuir a la transformación
económica sostenible e inclusiva en los planos nacional,
subnacional y local.
• Creación de espacios públicos seguros, integradores, accesibles,
verdes y de calidad que fomenten el desarrollo social y económico.
• Aplicación de estrategias de planificación urbana que faciliten el
aspecto social con viviendas asequibles y acceso a espacios
públicos y seguros, servicios básicos de calidad para todos; de
manera que se favorezca la interacción social e intergeneracional y
la diversidad.
Dimensión Social
• Implementación de políticas urbanas; establecimiento de
asociaciones locales y nacionales; creación de sistemas integrados
de ciudades y asentamientos humanos, y la promoción de la
cooperación entre todos los niveles de gobierno para poder lograr
un desarrollo urbano sostenible e integrado.
• Motivación a las empresas a resolver los problemas que plantea el
desarrollo sostenible en zonas urbanas, porque las actividades
inversión e innovación de empresas privadas son importantes en la
productividad, crecimiento inclusivo y la creación de empleo.
• Creación de espacios públicos seguros, inclusivos, accesibles,
verdes y de calidad, incluidas calles, aceras y carriles para ciclistas,
plazas, paseos marítimos, jardines y parques; zonas
multifuncionales para la interacción social e inclusión, salud y
bienestar humano; intercambio económico y expresión cultural; y,
diálogo entre una amplia diversidad de personas y culturas, que
estén diseñados y gestionados de manera tal que garanticen el
desarrollo humano, construyan sociedades pacíficas, inclusivas y
participativas, y promuevan la convivencia, la conectividad y la
inclusión social.
Dimensión Medioambiental
• Fortalecimiento de la gobernanza urbana que facilite la
previsibilidad y coherencia en los planes de desarrollo urbano para
promover la inclusión social, un crecimiento económico sostenido,
inclusivo y sostenible, y la protección del medio ambiente.
• Entorno propicio, justo y responsable para la actividad empresarial
sobre la base de los principios de sostenibilidad ambiental y
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prosperidad inclusiva, fomentando así las inversiones, la
innovación y la iniciativa empresarial.
• Ordenación sostenible de recursos naturales en ciudades y
asentamientos humanos para proteger y mejorar los ecosistemas
urbanos y servicios ambientales, reducir contaminación del aire,
promover la reducción y gestión del riesgo de desastres; además, se
fomenta el desarrollo económico sostenible y se protege a todas las
personas, su bienestar y calidad de vida mediante infraestructuras,
servicios básicos, planificaciones urbanas y territoriales racionales
desde el punto de vista ambiental.
1.3. Comportamiento del mercado inmobiliario
Según Price waterhouse (2014) se prevé que para el año 2020 las
ciudades crecerán con fuerza en Asia, África, Oriente Medio y
Latinoamérica. Incluso los países occidentales desarrollados continuarán
su proceso de urbanización, aunque a un ritmo menor. Algunas se
convertirán en auténticos hubs creativos, generadores de crecimiento
económico. Otras, sin embargo, destruirán riqueza, con unas deficientes
infraestructuras.
Los factores con tendencia de crecimiento derivados de la migración
expansiva, que modificarán la demanda de productos inmobiliarios serán:
envejecimiento y densidad poblacional, aumento de la clase media en los
países en desarrollo, déficit de vivienda en espacios físicos limitados. Los
planificadores urbanos y agentes inmobiliarios tendrán que hacer frente a
factores que influirían en su oferta inmobiliaria, como: incremento
progresivo del precio por metro cuadrado de construcción,
reestructuración de los períodos en cada fase de un proyecto inmobiliario,
y riesgos asociados al cambio climático, político, y económico.
La disminución del área de las viviendas demandará la creación de
diseños innovadores de vivienda con uso eficiente del espacio físico,
recursos, ambiente y tiempo de construcción. Los empresarios
inmobiliarios implementarán estrategias de financiamiento innovadoras
para los clientes, influyendo en el sistema financiero, captando mejor
cobertura en segmentos no considerados por las instituciones financieras.
Los mejores aliados para lograr equilibrio en el desarrollo del sector
inmobiliario serán la sostenibilidad y la innovación tecnológica.
En el Cantón Manta la actividad inmobiliaria se incrementa
aproximadamente desde el año 2008, ante el aumento del flujo turístico;
inversionistas nacionales y extranjeros; crecimiento de unidades
empresariales en el sector pesquero, turístico y comercial; incremento de
la actividad portuaria y aeroportuaria. Por su ubicación estratégica;
potencialidad y uso de obras de desarrollo urbano; vías de interconexión
rápida entre los cantones aledaños Montecristi y Jaramijó; crecimiento
inmobiliario y hotelero en la zona residencial y turística.
El ámbito residencial (casa, departamentos, terrenos), antes del año
2016 se caracterizó por una disminución y estancamiento de la inversión
inmobiliaria. Posterior al terremoto del año 2016 se incrementó la
incertidumbre y desconfianza del inversionista y promotor inmobiliario,
sobre todo con la aprobación de la Ley de Plusvalía, que regulaba el pago
de impuesto a la ganancia de la venta de terreno, exceptuando a proyectos
inmobiliarios con viviendas de un rango de precios de USD 40 000 a USD
70 000. Los empresarios locales ofertan proyectos residenciales y
comerciales, construidos con capital propio y crédito. La mayoría de las
empresas inmobiliarias provienen de la ciudad de Quito y ofrecen sus
productos, viviendas, departamentos y terrenos a turistas.
Existe disponibilidad de proyectos en primera y segunda fase de
construcción. Sus precios varían desde USD 32 500 a USD 150 000, de
acuerdo con la dimensión, características y tecnologías constructivas. La
publicidad de los proyectos se hace a través de redes sociales, ferias
inmobiliarias, vallas y material publicitario, entre otros. Se aplican
estrategias BTL below the line bajo la línea estrategia de marketing no
convencional, alternativas o no tradicionales, que pueden incluir canales
de relaciones públicas, la promoción de ventas o activaciones, entre otras
(Martínez, 2014).
La mayoría de los proyectos inmobiliarios no son sostenibles, debido
a la deficiente cultura de los agentes acerca del tema desarrollo sostenible.
Desconocen las oportunidades y ventajas de invertir en estrategias de
desarrollo sostenible. Sin embargo, tienen predisposición para invertir en
proyectos con atributos de sostenibilidad, consideran que el entorno apto
para este tipo de inversiones es tener opción a beneficios e incentivos por
parte de organismos de desarrollo local y nacional; gobiernos autónomos
descentralizados municipales, organismo fiscal, instituciones públicas
afines, entidades crediticias públicas y privadas, y acceso a recursos
financieros del programa hábitat de la Organización de las Naciones
Unidas.
La presente investigación tiene como objetivo analizar las estrategias
para el sector inmobiliario en el cantón Manta desde la perspectiva de las
resoluciones tomadas en la Nueva Agenda Urbana 2016, Habitat III.
2. Materiales y Métodos
La investigación fue de tipo exploratoria descriptiva, no experimental
y transeccional. La población fue de 13 propietarios de empresas
inmobiliarias del cantón Manta, Manta-Montecristi y Manta- Jaramijó,
provincia de Manabí. Por tener acceso a toda la población, no se definió
muestra. Se utilizó como técnica de recolección de información un
cuestionario de 19 ítems con categorías de respuesta en la escala de Likert
(5 completamente de acuerdo, 4 de acuerdo, 3 ni de acuerdo ni en
desacuerdo, 2 en desacuerdo, 1 completamente en desacuerdo).
La confiabilidad fue de 0,868, se determinó con el coeficiente alfa de
Cronbach, analizado en el programa SPSS versión 21. Con este programa
se tabuló la información que se organizó por las dimensiones económica,
social y medio ambiental. Los resultados se presentan en tablas con los
datos de frecuencia relativa y absoluta, media, moda y desviación
estándar.
3. Resultados
Los resultados obtenidos a partir de la aplicación de la encuesta se
muestran en las tablas que se presentan a continuación. Por cada pregunta
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se obtuvo un valor de Media, Moda y Desviación estándar. En la tabla 1
se presentan los resultados que se corresponden con la dimensión
económica al accionista.
Tabla 1.
Dimensión económica al accionista
Fuente: Elaboración propia a partir de los resultados de la encuesta.
Con respecto al indicador Se tiene financiamiento de proyectos
inversión de proyectos con GAD Municipales es 2,08 con una desviación
estándar de 0,277. Esto sitúa a la mayoría de las respuestas en 2,
correspondiente a la categoría de respuesta En desacuerdo. La moda con
un valor de 2 revela la respuesta que más se repite En desacuerdo.
El indicador Se promueven planes y estrategias urbanos, normativas
de construcción, políticas de ordenación, normas de parcelación, muestra
una media de 3,62 (aproximadamente 4), correspondiente a la categoría
De acuerdo. La desviación estándar 0,50 revela que la mayoría de las
respuestas se sitúan entre 3,10 que corresponde a la categoría Ni de
acuerdo ni en desacuerdo y 4,12 que corresponde a la categoría De
acuerdo. La moda con un valor de 4 revela la respuesta que más se repite
De acuerdo.
El indicador Se promueven políticas de tecnología de la información y
las comunicaciones, con una media de 3,70 (aproximadamente 4),
correspondiente a la categoría De acuerdo. La desviación estándar 0,48
revela que la mayoría de las respuestas se sitúan entre 3,21 que
corresponde a Ni en desacuerdo ni de acuerdo y 4,17 que corresponde a
De acuerdo. La moda con un valor de 4 revela la respuesta que más se
repite De acuerdo.
El indicador Se facilita la actividad empresarial e inversión pública y
privada, con media de 3,31, corresponde a la categoría Ni en desacuerdo
ni de acuerdo. La desviación estándar 0,75 revela que la mayoría de las
respuestas se sitúan entre 2,56 (aproximadamente 3) que corresponde a la
categoría Ni en desacuerdo ni de acuerdo y 4,06 que corresponde a la
categoría De acuerdo. La moda con un valor de 4 revela la respuesta que
más se repite De acuerdo.
El indicador Existe apoyo a las microempresas, pequeñas y medianas
empresas es 2,08 con una desviación estándar de 0,277. Esto sitúa a la
mayoría de las respuestas en 2, correspondiente a la categoría de respuesta
En desacuerdo. La moda con un valor de 2 revela la respuesta que más se
repite En desacuerdo.
El indicador Intervienen en sus proyectos otras empresas
constructoras, promotoras, inmobiliarias, fideicomisos con una media de
2,85 (aproximadamente 3), correspondiente a la categoría Ni en
desacuerdo ni de acuerdo. La desviación estándar 0,89 revela que la
mayoría de las respuestas se sitúan entre 2 que corresponde a la categoría
En desacuerdo y 3,75 (aproximadamente 4) que corresponde a la
categoría De acuerdo. La moda con un valor de 2 revela la respuesta que
más se repite En desacuerdo.
Esto evidencia que en el municipio la sostenibilidad económica es
débil, existen inconvenientes para impulsar el crecimiento sustentable de
la ciudad, lo que obstaculizaría que las generaciones futuras sean
prósperas y tengan calidad de vida. Tampoco se garantiza una
implementación adecuada de las políticas de desarrollo estratégico
relacionadas con el justo valor a la propiedad, el fomento de la actividad
económica de la micro, pequeñas y grandes empresas, públicas y privadas.
En la tabla 2 se exponen los resultados de la dimensión económica al
cliente.
Tabla 2.
Dimensión económica al cliente
Fuente: Elaboración propia a partir de los resultados de la encuesta.
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En el indicador Se ofrecen precios justos por los proyectos ofertados a
la comunidad la media es 4,85 y la desviación estándar es 0,376. Esto
sitúa a la mayoría de las respuestas entre 4,4 correspondiente a la
categoría De acuerdo y 5,2 correspondiente a la opción Completamente
de acuerdo. La moda con un valor de 5 revela la respuesta que más se
repite Completamente de acuerdo.
El indicador El sistema constructivo de la oferta es tradicional con
atributos sismo resistentes, con media de 3,31, corresponde a la categoría
Ni en desacuerdo ni de acuerdo. La desviación estándar 0,75 revela que
la mayoría de las respuestas se sitúan entre 2,55 (aproximadamente 3) que
corresponde a la categoría Ni en desacuerdo ni de acuerdo y 4,05 que
corresponde a la categoría De acuerdo. La moda con un valor de 4 revela
la respuesta que más se repite De acuerdo.
El indicador Existen políticas de vivienda adecuada en las que se
incorpora la planificación participativa, tiene una media de 3,08,
correspondiente a la categoría Ni de acuerdo ni en desacuerdo. La
desviación estándar 0,760 revela que la mayoría de las respuestas se sitúan
entre 2,32 que corresponde a la categoría En desacuerdo y 3,84
(aproximadamente 4) que corresponde a la categoría De acuerdo. La
moda con un valor de 3 revela la respuesta que más se repite Ni en
desacuerdo ni de acuerdo.
Se evidencia que la sostenibilidad en los precios de los proyectos es
alta y se atiende la demanda ofreciendo precios competitivos y bienes y
servicios de calidad. Sin embargo, es débil el sistema constructivo de los
proyectos y el uso de los recursos naturales. Tampoco se garantiza la
aplicación de políticas de vivienda adecuada en las que se incorpora la
planificación participativa, como lo plantea la Nueva Agenda Urbana.
En la tabla 3 se presentan los resultados correspondientes a la
dimensión económica a la sociedad.
Tabla 3.
Dimensión económica a la sociedad
Fuente: Elaboración propia a partir de los resultados de la encuesta.
En el indicador Se capacita al personal que labora en la empresa, la
media es 3,62 (aproximadamente 4), correspondiente a la categoría De
acuerdo. La desviación estándar 0,506 revela que la mayoría de las
respuestas se sitúan entre 3,10, que corresponde a Ni de acuerdo ni en
desacuerdo y 4,12 que corresponde a De acuerdo. La moda con un valor
de 4 revela la respuesta que más se repite De acuerdo.
El indicador Se pagan salarios justos al personal de su empresa
(salario mínimo vital), con una media de 4,69 (aproximadamente 5), se
corresponde con la categoría Completamente de acuerdo. La desviación
estándar, 0,480 revela que la mayoría de las respuestas se sitúan en 5 que
corresponde a Completamente de acuerdo. La moda con un valor de 5
revela la respuesta que más se repite Completamente de acuerdo.
El indicador Los entes públicos promueven la creación de espacios
públicos seguros, integradores, accesibles, verdes que fomenten el
desarrollo social y económico, con una media de 3,62 (aproximadamente
4), corresponde a la categoría De acuerdo. La desviación estándar 0,506
revela que la mayoría de las respuestas se sitúan entre 3,10 que
corresponde a Ni de acuerdo ni en desacuerdo y 4,12 que corresponde a
De acuerdo. La moda con un valor de 4 revela la respuesta que más se
repite es De acuerdo.
En términos generales los empresarios inmobiliarios contribuyen a la
sociedad en su conjunto, preservan y crean empleo, pagan salario justo y
ayudan a lograr el grado de confianza necesario para el correcto
funcionamiento de una economía de mercado. Se asume el compromiso
de promover la función de las viviendas asequibles y su financiación, en
particular la producción social del hábitat en el desarrollo económico
sostenible.
En la tabla 4 se muestran los datos de la dimensión social que se
explican en párrafos siguientes.
Tabla 4.
Dimensión social
Fuente: Elaboración propia a partir de los resultados de la encuesta.
El indicador Se incluye en sus proyectos a los grupos de atención
prioritaria, muestra una media de 3,84 (aproximadamente 4),
correspondiente a la categoría De acuerdo. La desviación estándar 0,80
revela que la mayoría de las respuestas se sitúan entre 3,04 que
corresponde a Ni en desacuerdo ni de acuerdo y 4.64 (aproximadamente
5) que corresponde a Completamente de acuerdo. La moda con un valor
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de 3 revela la respuesta que más se repite Ni en desacuerdo ni de
acuerdo.
El indicador Entes públicos exhortan a las empresas a resolver los
problemas que plantea el desarrollo sostenible, productividad,
crecimiento inclusivo y creación de empleo, con una media de 3,23,
correspondiente a la categoría Ni en desacuerdo ni de acuerdo. La
desviación estándar 0,73 revela que la mayoría de las respuestas se sitúan
entre 2,51 (aproximadamente 3) que corresponde a la categoría Ni en
desacuerdo ni de acuerdo y 3,96 (aproximadamente 4) que corresponde
a la categoría De acuerdo. La moda con un valor de 3 revela la respuesta
que más se repite Ni en desacuerdo ni de acuerdo.
El indicador Existen políticas urbanas locales que permiten un
desarrollo urbano con zonas multifuncionales para la interacción social y
la inclusión, con una media de 2,54 (aproximadamente 3),
correspondiente a la categoría Ni en desacuerdo ni de acuerdo. La
desviación estándar 0,52 revela que la mayoría de las respuestas se sitúan
entre 2,02 que corresponde a la categoría En desacuerdo y 3,05 que
corresponde a la categoría Ni en desacuerdo ni de acuerdo. La moda con
un valor de 3 revela la respuesta que más se repite es Ni en desacuerdo ni
de acuerdo.
En términos generales, se determina la posición ni en desacuerdo ni de
acuerdo, en que las generaciones futuras tengan las mismas o más
oportunidades que las generaciones anteriores; en que se sienten las bases
para mejorar la economía; se considere el concepto de equidad
intergeneracional e intrageneracional; se incluya a los grupos de atención
prioritaria, y se exhorte a las empresas a resolver los problemas que
plantea el desarrollo sostenible, que implica inversión e innovación de las
empresas privadas con un importante papel en la productividad,
crecimiento inclusivo y la creación de empleo. Se expresa la necesidad de
crear espacios públicos seguros, inclusivos, accesibles, verdes y de
calidad, zonas multifuncionales para la interacción social y la inclusión,
que impulsen el diálogo entre una amplia diversidad de personas y
culturas, para construir sociedades pacíficas, inclusivas y participativas.
En la tabla 5 se muestran los indicadores evaluados en la dimensión
ambiental.
Tabla 5.
Dimensión ambiental
Fuente: Elaboración propia a partir de los resultados de la encuesta.
Los indicadores Se usan materiales naturales en los proyectos que se
ofertan; Entes públicos promueven entorno justo y responsable para la
actividad empresarial con principios de sostenibilidad ambiental; y,
Existe adecuada planificación ambiental para el crecimiento
inmobiliario, coinciden con una media de 2,85 (aproximadamente 3),
correspondiente a la categoría Ni en desacuerdo ni de acuerdo. La
desviación estándar 0,89 revela que la mayoría de las respuestas se sitúan
entre 2 que corresponde a la categoría En desacuerdo y 3,75
(aproximadamente 4) que corresponde a la categoría De acuerdo. La
moda con un valor de 2 revela la respuesta que más se repite En
desacuerdo.
El indicador Existe concienciación de protección del ambiente, con
una media de 3,23, correspondiente a la categoría Ni en desacuerdo ni de
acuerdo. La desviación estándar 0,72 revela que la mayoría de las
respuestas se sitúan entre 2,51 (aproximadamente 3) que corresponde a la
categoría Ni en desacuerdo ni de acuerdo y 3,96 (aproximadamente 4)
que corresponde a la categoría De acuerdo. La moda con un valor de 3
revela la respuesta que más se repite Ni en desacuerdo ni de acuerdo.
En términos generales no se evidencia sostenibilidad medioambiental
que garantice una gestión responsable y sostenible de los recursos
naturales para mejorar la productividad y competitividad en los procesos y
planes de desarrollo urbano para promover la inclusión social, un
crecimiento económico sostenido, inclusivo y sostenible, y la protección
del medio ambiente que plantea la Nueva Agenda Urbana.
3.1. Propuesta de estrategias enfocadas al desarrollo
sostenible del sector inmobiliario de Manta, Ecuador
1. Estrategias dirigidas a la Administración Pública
a. Enlace informativo entre instituciones afines a la actividad
inmobiliaria (GAD Municipio de Manta, Registro de la
Propiedad, Notarias, Gremio inmobiliario) con el objetivo de
simplificar los trámites de compraventa de bienes inmuebles.
b. Aplicación de sistemas de incentivos tributarios y fiscales
categorizados por tipo de proyecto inmobiliario o segmento de
la población, que aporten a la infraestructura urbana y al
desarrollo sostenible del sector inmobiliario de Manta.
c. Elaboración de un nuevo Plan de Ordenamiento Territorial
sobre la base de los objetivos y compromisos de la Nueva
Agenda Urbana, Habitat III 2016.
d. Impulso a la participación activa de todos los involucrados en
la planificación urbana integral de la ciudad de Manta, que
contenga políticas enmarcadas en la equidad, resiliencia y
sostenibilidad.
e. Actualización periódica del catastro urbano de Manta, con
disposición en línea de información para el usuario.
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f. Creación de una ordenanza que regule el uso y avalúo del suelo
urbano y rural en concordancia con el nuevo Plan de
Ordenamiento Territorial que se elabore.
g. Disposición en línea de datos con un mapa geográfico de
Manta y de valores de avalúos actualizados del área urbana y
rural.
h. Preservar, remediar y regular el uso de las zonas con alto
potencial turístico, económico y ambiental, favoreciendo la
disponibilidad de recursos naturales disponibles que
proporcione un entorno propicio para el desarrollo sostenible
de inversiones en el sector inmobiliario.
2. Estrategias dirigidas al sector inmobiliario actual
a. Asociatividad, cohesión y consolidación de los empresarios
inmobiliarios actuales, con miras a tener representatividad ante
la administración pública y participar en el diseño de
ordenanzas públicas.
b. Fortalecimiento de estrategias de marketing inmobiliario, de
acuerdo con el tipo de producto o servicio inmobiliario.
c. Evaluación periódica de los efectos generados en la venta de
un producto inmobiliario, por la utilización de una determinada
estrategia de marketing inmobiliario.
d. Implementación de proyectos inmobiliarios en zonas urbano-
rural y rural del cantón Manta, que tienen poco desarrollo
público, pero con evidente y comprobado potencial turístico y
económico.
e. Alianzas estratégicas con proveedores de insumos y productos
necesarios para proyectos inmobiliarios de pequeña y mediana
escala.
f. Alianzas estratégicas con productores de materiales sostenibles
(caña guadua. madera, entre otros), para incluir atributos de
sostenibilidad a los proyectos inmobiliarios.
g. Inversión en responsabilidad social empresarial a través de
programas de vinculación con instituciones de educación
superior.
h. Establecimiento de convenios internacionales con ministerios,
las ONG, agencias de cooperación, entre otros, para inversión
en proyectos de viviendas de interés social.
i. Formación especializada del personal de las empresas
inmobiliarias, de acuerdo con las tendencias de desarrollo
sostenible para el sector inmobiliario.
j. Organización de ferias inmobiliarias en puntos estratégicos del
cantón Manta, en épocas de mayor afluencia turística y
movimiento comercial.
k. Gestión de proyectos inmobiliarios sostenibles a través de la
implementación de certificaciones sostenibles y etiquetado de
eficiencia energética.
3. Estrategias dirigidas al potencial inversionista inmobiliario
a. Obtención de información actualizada de fuentes oficiales,
acerca de los avalúos de bienes inmuebles de interés y trámites
de compraventa de bienes inmuebles.
b. Análisis previo de la idea de inversión, a través de los
respectivos estudios de factibilidad comercial, económica,
técnica, ambiental, legal y financiera.
c. Emplazamiento de proyectos inmobiliarios en zonas
estratégicas accesibles, con infraestructura urbana disponible.
d. Promoción de una oferta inmobiliaria innovadora, con nuevas
alternativas de construcción sostenibles, que sean aceptables en
el mercado meta hacia el que va dirigido, con una o varias
características de sostenibilidad.
e. Acuerdos o alianzas con la administración pública de Manta,
para la obtención de beneficios en pago de predios e impuestos
por plusvalía ganada, equivalente a la infraestructura aportada
al desarrollo urbano de la ciudad, proveniente de la inversión
inmobiliaria implementada.
4. Discusión
El desarrollo competitivo y sostenible del sector inmobiliario, precisa
de la relación entre gremios empresariales, organizaciones públicas,
organismos nacionales e internacionales, gobiernos autónomos
descentralizados, universidad, que contribuya a la creación de proyectos
inmobiliarios innovadores y sostenibles, enmarcados en los principios de
la Nueva Agenda Urbana 2016.
La cultura de desarrollo sostenible es fundamental en el desarrollo de
proyectos urbanos que garanticen la gestión y uso responsable de los
recursos naturales, que aporten a la productividad y competitividad de las
empresas inmobiliarias y disminuyan la contaminación ambiental, para
dejar a las generaciones futuras un buen entorno natural.
La Nueva Agenda Urbana, insta al sector inmobiliario al
aprovechamiento de las oportunidades de la urbanización como motor que
impulsa el crecimiento económico sostenible e inclusivo, el desarrollo
social y cultural, el cuidado del medio ambiente, así como de potenciales
aportes para la consecución de un desarrollo transformador y sostenible;
y, que se convierta en ente creador de valor a la tierra y productos y
servicios con altos estándares de calidad, en el cantón Manta y en el
Ecuador.
El control del valor de la tierra apta para la inversión en proyectos
inmobiliarios flexibiliza la inversión en nuevos proyectos habitacionales
con accesibilidad a segmentos de la población con menor poder
adquisitivo, pues los altos costos de terrenos influyen en el incremento de
costos de proyectos inmobiliarios.
La dimensión social es importante en la sostenibilidad de proyectos
inmobiliarios; es fundamental la inclusión de los grupos de atención
prioritaria, generación de empleo, creación de zonas multifuncionales que
permitan la interacción social e inclusión, para mejorar la economía y
equidad intergeneracional.
Sueldos justos, precios adecuados en las ofertas y la protección del
medio ambiente, son elementos importantes que contribuyen a la
sostenibilidad económica y ambiental del sector inmobiliario, garantizan
una gestión responsable y sostenible, y mejoran la productividad
empresarial.
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En términos generales, el sector inmobiliario del cantón Manta
considera que la dimensión económica es satisfactoria. Sin embargo, es
importante profundizar en la dimensión social y medio ambiental para
ofrecer una mejor convivencia social y medio ambiental.
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